Perché non comprare case all’asta?

Innanzitutto bisogna capire bene dove trovare le opportunità di potere acquistare immobili all’asta, e dove vengano pubblicizzate queste vendite. Per cercare occasioni convenienti si possono consultare i siti dei tribunali, i principali quotidiani nazionali così come i siti specializzati nelle vendite di casa all’asta. Anche sul portale delle vendite del Ministero della Giustizia è possibile trovare occasioni relative alla vendita di immobili all’asta.

La vendita di un immobile all’asta non è detto che sia sempre e solamente un affare, un primo rischio da prendere in considerazione con l’acquisto della casa all’asta è l’eventualità che l’appartamento sia ancora occupato dal debitore e/ o dai suoi familiari, e questo può succedere perché la vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui l’immobile si trova al momento della decisione del Tribunale. Prima di decidere di acquistare un immobile all’asta bisogna infatti tenere a mente che possono essere presenti diversi tipi di problemi che abbassano inoltre sensibilmente anche il valore del bene: uno di questi potrebbe essere la presenza di un abuso edilizio, oppure si potrebbe presentare la situazione in cui gli occupanti si rifiutino di andarsene, oppure ancora che il proprietario attuale dell’immobile abbia grossi debiti con il condominio.

Elemento base sul quale fare affidamento prima di acquistare una casa all’asta è indubbiamente la perizia, nella quale sono riportati:

• la stima del prezzo di asta
• lo stato dell’immobile
• la planimetria
• l’eventuale esistenza di abusi edilizi
• l’eventuale presenza di debiti
• se l’immobile è occupato 

Ovviamente è molto importante chiedere al Custode Giudiziario di poter valutare in prima persona l’immobile che si è interessati ad acquistare. Il custode è tenuto a concedere una visita all’immobile entro 15 giorni dalla richiesta. inoltre è sempre bene tenere a mente che se si acquista una prima casa all’asta si paga l’imposta di registro del 3% sul prezzo, 168 euro sia per l’imposta ipotecaria che per quella catastale, motivo in più per vedere con i propri occhi l’immobile prima di partecipare all’asta.

Che fine fanno le case invendute all’asta? 

Innanzitutto bisogna sapere che il prezzo di base d’asta la prima volta che l’immobile va all’asta è stimato da un perito, e inserito nella perizia di stima dell’immobile. Poi, se l’asta va deserta, dopo alcuni mesi, verrà fatto un secondo esperimento di vendita, partendo da una base d’asta ribassata, e così via. Questo procedimento può essere operato dal giudice per ogni asta successiva è ha la facoltà di decidere se mantenere le stesse condizioni o abbassare ulteriormente il prezzo. Il giudice può anche decidere di ridurre il prezzo del bene fino al limite di un quarto, e ad una riduzione massima consentita del 25%. 

La legge italiana stabilisce inoltre che i beni mobili, e solo i beni mobili, dopo tre tentativi infruttuosi, i beni invenduti tornino nella disponibilità del debitore. 

Le case all’asta invendute, invece, non tornano al debitore, a meno che il giudice non decida di chiudere la procedura di vendita. Come riporta l’articolo di legge infatti: “Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.

Cosa c’è da sapere sulle case all’asta? 

Le aste giudiziarie sono procedimenti con i quali i beni mobili o immobili del debitore vengono venduti forzosamente per soddisfare i creditori.

Le aste giudiziarie sono pertanto attività processuali avviate dal Giudice delle Esecuzioni con lo scopo di mettere in vendita forzata, uno o più beni, di quel debitore che non ha onorato la sua obbligazione nei confronti del creditore.

Il mercato delle aste giudiziarie c’è sempre stato, ma negli ultimi decenni si è sviluppato esponenzialmente per tutta una serie di motivi. Se fino a qualche decennio fa era appannaggio soprattutto degli operatori immobiliari, oggi sono sempre di più i cittadini che optano per l’acquisto di una casa all’asta piuttosto che da un privato o una società di costruzioni.

Le motivazioni di tale sviluppo del mercato delle aste giudiziarie sono svariate. In primo luogo aggiudicarsi una casa all’asta è conveniente perché: 

• in media il prezzo che si sborsa è inferiore del 20/30% rispetto al valore di mercato.       
• la pandemia da COVID-19, ha inevitabilmente fatto lievitare il numero degli edifici e dei fabbricati (sia residenziali che commerciali e industriali) messi all’asta     
• L’introduzione delle aste giudiziarie telematiche ha permesso di poter partecipare più agevolmente alle procedure di vendita forzosa collegandosi alla piattaforma online del Ministero della Giustizia e senza dover recarsi in Tribunale o nello studio di un professionista incaricato.

Come funzionano le case comprate all’asta?

Per potere partecipare ad un asta immobiliare bisogna ricordare che ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa al cui interno vi sia anche un assegno circolare il cui valore sia pari alla cauzione fissata nell’avviso di vendita,

la fotocopia del proprio documento di identità e codice fiscale, nonché gli altri documenti richiesti (non è ammessa la presentazione dell’offerta in forma anonima, se non dando procura ad un avvocato).

Le aste immobiliari sono ottime occasioni per acquistare case a un prezzo inferiore anche del 20/30%, e alle volte questa percentuale può salire fino al 40% del valore di mercato.

La possibilità che il prezzo della base d’asta scenda rappresenta una delle grandi opportunità del sistema delle aste in quanto è possibile acquistare immobili a prezzi vantaggiosi. Con la recente legislazione il giudice ha facoltà di prevedere che a partire dalla quarta asta deserta, il prezzo possa essere abbassato del 50%. 

Molte giovani coppie oggi comprano casa grazie al mercato delle aste.Dopo il pagamento, che dovrà avvenire fra i 60 e 90 giorni dall’atto di aggiudicazione dell’asta immobiliare, si dovrà attendere un tempo che varia da un paio di settimane fino a 3 mesi, dopodichè poi, sarà possibile ritirare il decreto firmato nella Cancelleria del tribunale, quindi avere una prova del passaggio di proprietà definitivo. Il decreto di trasferimento dell’immobile è pronunciato dal giudice dell’esecuzione, ed è esente dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie, mentre sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 50,00 cadauna.