Quali sono i passaggi per vendere casa

Quando ci troviamo di fronte al problema di come vendere una casa di nostra proprietà sono essenzialmente tre i passaggi che dobbiamo tenere a mente.

Queste tre fasi sono:

1- La proposta di acquisto

2- Il “preliminare di compravendita”

3- Rogito o (meglio) atto definitivo

Andiamo ad analizzare ora nel dettaglio questi tre importanti passaggi. La proposta è formalmente un contratto e, come tale, è disciplinata dal codice civile: “Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”.

Di solito chi fa la proposta deve indicare al venditore alcuni punti essenziali, come ad esempio:

Descrizione dell’immobile e prezzo di acquisto offerto

Modalità di pagamento,

Date per la stipula della scrittura privata e del rogito

Già alla proposta l’acquirente versa un assegno a titolo di caparra confirmatoria, che costituisce il primo anticipo se la proposta sarà poi accettata.

Il successivo pagamento, a meno che sia diversamente stabilito, è di solito corrisposto al momento della stipula di un secondo contratto integrativo, chiamato “compromesso” e il saldo all’atto definitivo di compravendita, ovvero al “rogito”.

Il secondo passo nel percorso che porta alla vendita della propria casa è un secondo contratto, spesso chiamato “preliminare” o “compromesso”, ma che in realtà dovrebbe essere chiamato “scrittura privata integrativa del preliminare”, perché appunto la proposta accettata si è già trasformata in un preliminare.

Questo contratto integra quanto già disciplinato dalla proposta, con l’aggiunta di altri dettagli e informazioni eventualmente emersi più recentemente o che è stato necessario integrare dopo la stipula del primo contratto.

L’ultimo passaggio o fare di contratto è l’atto definitivo di compravendita che si stipula dal notaio presso la sua sede, o all’interno di un istituto finanziario, in particolare quando l’acquirente ha richiesto un mutuo.

Sarà il notaio, con l’aiuto dell’agenzia, a ricordare al venditore di produrre anche gli ultimi documenti prima dell’atto tra cui la liberatoria condominiale, attestante l’avvenuto pagamento di tutte le spese ordinarie e straordinarie fino alla data del rogito.

Il pubblico ufficiale, dopo aver esaminato la correttezza dei documenti dell’immobile, legge l’atto davanti alle parti. Solo una volta svolti tutti gli obblighi previsti per legge, e dopo aver invitato le parti a sottoscrivere l’atto, autorizza lo scambio degli assegni circolari e delle chiavi, qualora la consegna della casa sia contestuale all’atto.

Il pagamento al venditore può avvenire tramite assegno circolare, titolo di credito con più garanzie rispetto a un assegno bancario classico, oppure con un bonifico urgente e irrevocabile. Per questa seconda ipotesi è buona prassi dare informazione prima e coordinare con la banca l’operazione.

Cosa fare prima di vendere un immobile? 

Sempre difficile capire cosa sapere prima di vendere casa. C’è il rischio di fare un passo falso, dare una casa in mano ad altre persone a un prezzo troppo basso o magari non rispettare alcune regole che possono diventare vincolanti in una fase successiva. 

Una cosa a cui fare molta attenzione è indubbiamente il diritto di prelazione.

Il diritto di prelazione è quello che permette a un individuo di essere preferito nel momento in cui si decide di concludere un contratto. Quindi se hai intenzione di vendere casa assicurati sempre che i vicini e altri soggetti che hanno il diritto di riscatto verso la vendita dell’immobile, siano a conoscenza del tuo intento, e abbiano ricevuto un’offerta adeguata al caso specifico.

Ovviamente il diritto di prelazione, un aspetto molto importante rispetto al cosa sapere prima di vendere casa, deve essere studiato a fondo e affrontato da un legale per evitare brutte sorprese.

Un altro degli aspetti da considerare inoltre, che non và minimamente tralasciato, è la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. 

Il rischio più comune e concreto a cui il venditore si espone, è infatti quello di mancata conformità urbanistica e catastale, dove la prima è la corrispondenza tra lo stato di fatto della casa e i titoli edilizi rilasciati nell’arco della sua storia costruttiva, la seconda è la corrispondenza tra lo stato di fatto della casa e i suoi dati catastali e planimetrici.

Un altro dettaglio a cui stare attenti quando si vende una casa è la presenza e la correttezza del certificato di agibilità, che attesta il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti: un immobile privo di questo certificato, infatti, nel rispetto della legge non può essere venduto.

Come si vende una casa tra privati?

Il Contratto di Vendita tra Privati è l’accordo con il quale un venditore non professionista trasferisce la proprietà di una propria casa, ad un acquirente privato, dietro il versamento di una somma di denaro.

Per comprare o vendere casa tra privati è necessario individuare un Notaio che possa stipulare il rogito Notarile. Il Notaio viene scelto di regola dall’acquirente che poi dovrà pagare le relative spese, pertanto sarà necessario trovare un Notaio di fiducia.

Avere inoltre già tutti i documenti necessari per poterlo fare, significa poterlo fare in maniera sicura e veloce, accelerando i tempi con la certezza però, di avere tutte le carte in regola.

Questi documenti sono in pratica, una serie di attestati e certificazioni che dichiarino in maniera ufficiale, alcune informazioni sull’immobile, e sul suo proprietario. 

I documenti per vendere casa sono:

  • Attestato di Prestazione Energetica (APE)
  • Atto di compravendita dell’immobile
  • Planimetria catastale
  • Visura ipotecaria dell’immobile
  • Documenti che attestano la regolarità dell’immobile e degli impianti
  • Documenti personali

Come faccio a sapere quanto vale la mia casa?

Se ti stai chiedendo quanto valga la tua casa al mq, devi sapere che questa quotazione varia anche in base al Comune dove si trova l’immobile.

Anche all’interno dello stesso Comune questo valore può essere differente da una zona ad un’altra.

Il sito dell’Agenzia delle Entrate fornisce degli strumenti utili per calcolare la quotazione al metro quadro di un immobile (OMI), tenendo conto proprio della città di riferimento e della strada in cui si trova la casa.

Le quotazioni Omi sono un buon punto di partenza!

Tramite questo strumento è possibile avere le idee chiare ad esempio non solo per vendere ma anche se hai intenzione di affittare l’immobile.

Infatti puoi conoscere tramite questo servizio anche quanto può valere l’affitto mensile.

Se comunque vuoi un ulteriore aiuto per la vendita del tuo immobile puoi consultare il seguente link: